みなさん、こんにちは。司法書士・行政書士の松崎充知生（まつさき）です。
今回は 登記漏れ（登記忘れ）について書いていきます。
土地建物の所有者が亡くなり、相続人の名義に移転させる登記をして、その不動産をいざ売却するとなった時、実は前面道路の部分にも死亡した所有者の名義があったと発覚したケースをよく見かけます。
この前面道路部分について登記をしていなかった状態のことを 登記漏れ（登記忘れ）と言います。
本来であれば、相続開始時に、亡くなった所有者名義の不動産がいくつあるのか把握し、誰が名義を取得するのか確定したら、全ての不動産をまとめて相続登記を申請しておくことになりますが、所有不動産が何十筆もあったり、所有をしている自覚が無かったりするとその部分について登記を忘れてしまいがちです。
登記を忘れてしまった不動産が1筆でも発覚すると、その不動産について、改めて遺産分割協議書を作成し直し（または追記）したり、売買契約書を作成（追記）し直す必要が出てきて、効率も悪く、焦ることになるでしょう。
では、どういった不動産について忘れてしまうのでしょうか。
登記漏れ（登記忘れ）になりやすい不動産
登記を忘れてしまう不動産として考えられるのは、以下のものが多いです。
- 前面道路部分
- 分譲地のゴミ置場
- 敷地内にある建物が建っていない部分の土地
- マンションの附属建物
（集会室、管理員室、ポンプ室、ボイラー室、倉庫等） - 敷地権登記がされていないマンションの敷地部分
これらの登記簿謄本が取ると、所有者の持分があることが発覚することがあります。
登記簿謄本の記載量が多く、一つずつ見るのは大変な作業ですが、見落とすと登記漏れ(登記忘れ)になります。
前面道路部分については、誰が所有者なのか法務局で発行される「公図」を見ながら、確認をすることになります。
所有者が「都道府県」や「市町村」の名義になっている場合は 公道に該当するので登記は不要です。
所有者が都道府県や市町村以外の個人や民間企業の名義になっている場合は 私道に該当するので、持分を持っている場合は登記申請をする必要があります。
前面道路の入り口部分から細長い小さな筆まで隅々まで確認をして所有している部分がないか確認をしていくことになります。
マンションの附属建物については、特に昭和築のマンションや集合団地は、敷地権登記がされて建物と土地が一体になっていても、附属建物について、家屋番号を特定して登記簿謄本を取ろうとすると、その附属建物にも持分を持っていたと発覚することがあります。
この場合には附属建物の持分についても登記申請をする必要があります。
集会室やポンプ室の部分についても権利証（登記識別情報）が発行されるということです。
他方、築年数の浅いマンションは附属建物について登記簿謄本を取ってみても、そもそも登記されていないというケースが多いです。
この場合は附属建物は新たに登記するものがないので、登記不要となります。
なお、マンション内にある躯体、廊下、エレベーター室、ライフラインの設備等といった部分は、法定共用部分に該当するため、そもそも登記することができません。
敷地権登記がされていないマンションについても、敷地となる土地の筆数が多い場合は、登記忘れをしてしまうことが多いです。
敷地権登記がされているかどうかについては、建物（お部屋）の登記簿内に「敷地権」の文言があるかどうかによって判断できますが、詳細は以下の記事をご参照下さい。
登記漏れ（登記忘れ）を防ぐ方法は？
では、登記漏れ（登記忘れ）が起きないようにするためにはどうしたらよいでしょうか。
防止策として考えられる方法は以下の通りです。
- 評価証明書、名寄帳の写しを取得する
- 不動産購入当時の売買契約書、重要事項説明書を確認する
- 所有者になった当時の権利証(登記済証や登記識別情報)を確認する
- ｢共同担保目録｣付きの登記簿謄本を取得する
- 公図を見ながら隣接地の所有者を調べてみる
詳しく解説していきます。
評価証明書、名寄帳の写しを取得する
評価証明書 は所有不動産の評価額が記載された土地一筆、家屋一棟ごとの評価額が証明したものです。
名寄帳の写し は証明を目的としたものではなく、その人が所有している物件の明細が載ったものです。
これらは市役所の資産税課や東京23区の場合は都税事務所で取得することができます。
たまに非課税となっているものが記載されずに発行されることもあるので、市役所や都税事務所の窓口では「非課税となるものも含めて所有しているもの全て」を発行してもらうよう念押ししておくと良いです。
過去に二度手間になったことがあるので、それ以降、筆者は結構念押しして取得しています。
役所によって金額は異なりますが、発行には手数料が数百円かかってきます。
記載形式は異なりますが、評価証明書と名寄帳の写しは同じ情報が記載されていますので、法務局の添付書面として利用することができます。
（名寄帳の写しも、実は評価証明書に代わるものとして登記申請の添付書面にすることができます。）
毎年、ゴールデンウィークの時期に役所から所有者自宅に送られてくる「固定資産税納税通知書（課税明細書）」にも所有不動産の情報が記載されていますが、非課税となる不動産は記載されていないので、固定資産税納税通知書のみでは情報として足りない場合があります。
（もっとも全ての不動産が記載されている場合は、固定資産税納税通知書（課税明細書）も評価証明書に代わるものとして登記申請の添付書面にすることができます。）
評価証明書や名寄帳の写しの中に、公衆用道路、マンション所有の場合は集会室、管理員室、ポンプ室、ボイラー室、倉庫等の附属建物が出てきた場合は、まずは登記事項証明書（登記簿謄本）を取れるかどうかを確認しておいた方が良いです。
登記事項証明書が取れて持分を持っていたことが発覚したら、これらも登記申請の対象になります。
不動産購入当時の売買契約書、重要事項説明書を確認する
不動産取引おいて、売買契約書と重要事項説明書は通常、不動産会社が作成しています。
不動産会社が役所調査、法務局調査をした結果が売買契約書、重要事項説明書の内容に反映されますので、対象不動産の情報がこれらの書面に記載されています。
そこで登記申請すべき不動産を特定することができます。
所有者になった当時の権利証（登記済証や登記識別情報)を確認する
当時、登記申請を担当した司法書士は、権利証や登記識別情報を冊子にして綴じてから所有者に交付するので、その冊子の中に当時の登記申請書や登記完了証を一緒に綴っているケースがあります。
そこで登記申請すべき不動産を特定することができます。
｢共同担保目録｣付きの登記簿謄本を取得する
土地建物の登記簿謄本を取得すると、過去にその不動産の所有者が金融機関に対して担保提供（抵当権設定等）していた場合、その設定対象の不動産が一覧になって記載されているので、そこで登記申請すべき不動産を特定することもできます。
法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取る場合には、共同担保目録「記載有り」で請求しないと、その情報が載ってこないので注意しましょう。
また、所有者が過去に担保提供（抵当権設定等）したことがない場合、共同担保目録は登記簿謄本に載ってきません。
公図を見ながら隣接地の所有者を調べてみる
法務局で対象地の公図を取得し、これから登記することが確定している土地に隣接している筆について所有者を調べてみます。
公図をみると道路らしき形状や小さな筆の土地が付近に記載されているのでそのあたりから取ってみるのが良いでしょう。
取るものは登記事項証明書（登記簿謄本）ではなく、先行して所有者事項証明書（登記事項要約書）から取るのがオススメです。
所有者事項証明書（登記事項要約書）は所有者の住所、氏名、持分のみが記載されたもので、登記情報提供サービス（ネットから取る方法）で1件142円、法務局窓口で1件450円で取得できます。いわゆる登記事項証明書の簡易版ですね。
登記事項証明書（登記簿謄本）は所有者の住所、氏名、持分だけでなく、地目、地積、権利関係等、その不動産の情報について網羅的に記載されているものですが、登記情報提供サービス（ネットから取る方法）で1件332円、法務局窓口で1件600円がかかってきます。
登記情報提供サービスは令和６年４月１日から料金改定されますので詳細はこちらをご覧下さい。
所有者かどうか分からない状態で、片っ端から登記事項証明書を取得していくと手数料だけですごく高額になってしまうので、先に所有者事項証明書（登記事項要約書）取得 → 所有者であることがわかった筆についてだけ改めて登記事項証明書を取る順番で取得した方がコスパが良いです。
また、前面道路部分、マンションの附属建物の登記事項証明書（登記簿謄本）を取得すると、大勢の方の共有になっていて、すごい枚数のものが出てくることも考えられます。
ここから一つずつ所有者を見ていくのは大変な作業になりますので、そんな場合は法務局で「一部事項証明書（登記簿抄本）」を取ってみるのが良いですね。
一部事項証明書（登記簿抄本）は、対象不動産の登記事項のうち、不動産の表示と申請人が請求した箇所だけが記載されたものです。所有者の名前を特定し、取得しようすると、その所有者の住所、氏名、持分のみが記載されて発行されるので、所有しているかどうかがすぐ分かるので便利です。
手数料は法務局窓口で1件600円で、登記情報サービス（ネットから取る方法）では取得することができません。
最後に
いかがでしたか。これらの確認を一通りしておけば登記漏れ（登記忘れ）についてある程度防げるのではないかなと思います。
登記漏れを防ぐためにはこのように所有者、固定資産税を課している役所等の行政機関、融資をした金融機関、売買契約を担当した不動産会社、登記申請を担当した司法書士がこれまで調べてきた情報をたよりに探していくことになります。
上記に挙げた５つ全ての確認作業をしていくことが理想的ですが、例えば売買契約書のみ、権利証のみ、共同担保目録のみ見ただけだと、確認不足になりがちです。
本来あってはなりませんが、書面作成をした不動産会社、司法書士、金融機関が不動産全てを調査しきれていなかったということも考えられるからです。
登記漏れの状態で不動産を売却しようとすると、資産価値も落ち、予定していた価格で売れないということも考えられます。
特に私道持分有りの不動産と、私道持分無しの不動産では売却価格はだいぶ変わってくることでしょう。
確認作業は大変ではありますが、やはり登記すべき不動産を全て把握し、まとめて登記申請した方が安心です。
後から焦ってしまうことがないように登記漏れが無いかを念入りに確認しましょう。
今回はここまでです。最後までお読みいただきましてありがとうございました。
ではまた。
【近況↓↓】
最近は司法書士会の相談会業務にも積極的に参加しています。これまでは主に相続や遺言の相談会が多かったのですが、先日、弁護士さんと共同で「敷金（賃貸住宅）トラブル110番」という相談会に参加してきました。
賃貸借契約に関する問題解決になるので、これまでとは違う視点で対応していくことになるのですが、結構、お問合せ数が多く、またこのような機会があれば相談したいとのお声をたくさんいただきました。こういう時こそ自分の出番だと実感する機会を得ることができ、参加して良かったです。
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